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开发贷平移给购房者?佛山推一手房“带押过户”,专家:有风险,银行意愿可能不强

发布日期:2024-06-03 19:21    点击次数:196

  记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

  近日,据“佛山发布”公众号消息,佛山市自然资源局印发《关于开展新建商品房“带押过户”的通告》(下称《通告》),并指出,此项新政出台后,开发商无需解押也可以带押确权,新建现楼无需开发商解押也能卖房,能够有效缓解资金压力。

  不过,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《》记者表示,在带押过户的模式下,存在的问题是,银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下,预售商品房已完成了产权转移与抵押权对应债务的转移,这可能导致开发贷阶段性抵押权益悬空,通俗地讲就是“一房二卖”,开发贷款可能存在风险。对于开发贷银行来说,可能意愿不强。

  缓解企业资金压力

  “带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定”的规定,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

  佛山继2023年5月推出“二手房带押过户”后,今年3月8日,据“佛山发布”公众号消息,近日佛山新建商品房也能“带押过户”。

  《通告》指出,在佛山全市范围内已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的新建现售商品房(即“一手现房”),在完成房屋带押销售及网签等事项后可以带押申请办理一手房转移登记和购房人抵押权设立登记,放贷后办理出售方抵押权注销登记,即“一手房带押过户”。

  李宇嘉指出,在一手房带押过户模式下,开发商在对已抵押在建工程进行销售、过户时,在未偿还开发贷的情况下,将在建工程涂销、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记(如购房人付款方式为按揭贷款)合并办理,后续再使用购房人的购房资金(包括首付款和按揭贷款)偿还开发贷。

  具体来看,根据《通告》,一手房带押过户模式,分为7个步骤来完成。一是,房地产开发企业向辖区住建部门申请办理带押现售”,开通相应业务权限。二是,已抵押的新建现售商品房申请带押现售买卖双方达成交易意向,签订商品房买卖合同完成网签后,向银行提交申请贷款资料、提前还款申请和“带押过户”申请。三是,买卖双方及其贷款银行共同签订《一手房“带押过户”四方协议》(若新旧抵押权人为同一银行的可为三方协议),同时银行向买方出同意贷款通知书。四是,买卖双方持《一手房“带押过户”四方协议》(若新旧抵押权人为同一银行的可为三方协议)、已备案的《商品房买卖合同》等有关材料,联合银行到不动产登记综合窗办理,并向税务部门申报纳税后,办理产权过户和购房人抵押权设立登记。五是,缮证与发证。六是,放款至专门账户,结清出售方贷款。七是,出售方贷款银行结清贷款后,银行线上提交抵押注销申请。

  需要注意的是,佛山并不是首创一手房“带押过户”模式。2023年4月底,广州率全国之先开始尝试一手房“带押过户”,随后中山、郑州等城市也陆续跟进。

  在李宇嘉看来,一手房带押过户模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效,消除了其中冗余的环节,减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力,有利于开发商的资金快速回笼,也有利于确保银行的债权。在现房模式下,各方权益保障更加到位。

  据广州日报报道,在广州推出“一手房带押过户”后,广东某投资有限公司因业务发展急需回流资金,向广州市从化区不动产登记中心咨询办理“一手房带押过户”业务。开发企业、购房人、银行希望在不注销原抵押权的情形下,申请办理一手房转移以及抵押权变更登记业务。2023年5月26日,登记中心工作人员为申请人合并办理了该公司10宗商品房的“一手房转移登记+抵押权变更登记”业务,申请人顺利领取了不动产权证。这10宗“一手房带押过户”业务的顺利办理,缓解了企业的资金压力。

  可能存在“一房二卖”的风险

  3月12日,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受《》记者采访时指出,在一手房“带押过户”的模式下,购房者需要特别注意以下几点。首先,对于购房人来说,带押过户本身就说明开发商的资金能力可能是有问题的,没有足够的实力来还款解押。而且,虽然可以实现过户,实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。所以,可能在一定期限内,即使实现了过户,自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态,对之前卖方的债务承担抵押担保责任。

  “在整个流程中,如果没有顺利实现解除之前的抵押,购房人所购买的房屋就会处于一种‘不安全’状态,并没有取得‘完整意义’上的所有权。所以,如果想带押过户,务必注意流程控制,把涉及到的所有流程都要做到精细化,涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位,避免出现一些不必要的时间差。”王玉臣律师说道。

  另外,王玉臣律师还提醒购房者注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典相关规定,虽然抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是当事人另有约定的,按照其约定。所以,即使是在可以带押过户的城市,也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候,明确约定了不能转让,则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚,查看下抵押权登记情况,看看是否有约定抵押期间不得转让。

  对此,王玉臣律师建议购房人对卖方做一些基本调查和了解,比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录,或者是否处于失信状态,尽量避免交易过程中房屋被查封,导致不必要的麻烦。

  值得一提的是,李宇嘉还特别指出,在一手房“带押过户”的模式下,银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下,预售商品房已完成了产权转移与抵押权对应债务的转移,这可能导致开发贷阶段性抵押权益悬空,通俗地讲就是“一房二卖”,开发贷款可能存在风险。对于开发贷银行来说,可能意愿不强。

  “广州之前已经探索了一手房带押过户,但效果并不是很明显,主要原因还是银行担心抵押权落空。过去,开发商多头融资、‘三高’运营模式的普遍性,财务信息不透明等,更加剧了这一担忧。可能出现的情况是,开发贷款未偿还,房子已经卖出去了,销售回款被挪用,或被用于其他债权人(施工单位、材料供应商、其他金融债权人等)。基于此,预计推进的进程不能太乐观。”李宇嘉说道。

  李宇嘉还表示,“一手房带押过户”,即开发商如需对已抵押的在建工程进行销售并办理过户,需先偿还开发贷,银行再为相应的在建工程办理涂销,开发商最后再办理销售、预告登记、购房者办理抵押和过户。存在的问题是,如果开发商资金链紧张,回款比较慢,无法还款解压,则导致无法销售,资金链更加紧张,这是一个恶性循环。

  王玉臣律师也指出,一手房“带押过户”在实际操作中,要注意两点事项。第一,银行是否同意,尤其是涉及不同银行的时候,难度会更高。所以在有些城市,新老抵押目前只能在同一个银行做。第二,需要做好整个交易过程的流程化控制,打通银行、不动产登记中心、公证提存机构、公积金中心等相关的通道,任何一个链条都需要紧密相连无缝衔接。

  此外,李宇嘉建议,下一步,需要不动产登记、银行、住建等部门在各自信息系统上通力合作,不动产产权变动的环节(涂销、转移、预告、再抵押等)要做到无缝对接。通过预告登记锁定产权交易,避免一房二卖。同时,销售回款优选偿还开发贷款,杜绝资金挪用。另外,加快推进项目白名单对接机制,确保贷款“投放-使用-偿还”封闭运转。同一家银行(支行)目前可以探索实施,还可以扩大到同一家银行系统内各分支行。



 




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